股神巴菲特进军伦敦房地产：市场低迷，正好抄底
88岁高龄的巴菲特还在操盘，这一次，他选择进军伦敦房地产行业。
2018年9月10日，沃伦·巴菲特的伯克希尔·哈撒韦公司（Berkshire Hathaway）宣布，旗下房地产公司HomeServices已经和伦敦高端房地产中介Kay & Co签署合作协议。
根据协议，Kay＆Co将重组旗下三家公司，并从11月起正式更名为Berkshire Hathaway HomeServices Kay＆Co。
Kay＆Co加入HomeServices大家庭
自带“信号灯”体质的巴菲特进入伦敦市场的消息传出后，英国各大媒体纷纷跟进报道。
泰晤士报：巴菲特看好伦敦房地产市场
DealMakerz: 巴菲特通过Kay&Co进入伦敦市场
PrimeResi: 巴菲特与Kay&Co签下特许经营协议，进军伦敦房产中介市场
巴菲特旗下的HomeServices主要经营房地产经纪业务，在美国本土拥有超过4.7万名经纪人和近1400个办事处。
伦敦是HomeServices继拿下柏林的Rubina Real Estate后，在欧洲第二座开展业务的城市。
巴菲特在伦敦的合作方Kay＆Co由Samuel Bikhit于1982年创立，成立至今一直处于家族经营的状态，目前公司负责人是Samuel Bikhit的儿子Martin Bikhit。
Samuel Bikhit和儿子Martin Bikhit
Kay＆Co专注位于伦敦市中心高端地产，经营区域包括伦敦的梅菲尔、海德公园、马里波恩、摄政公园、国王十字、帕丁顿等核心地段。
和巴菲特合作后，Kay＆Co计划在未来十年内增加10个办公室，发力伦敦市中心房地产市场。
Kay＆Co
股神的房地产事业
巴菲特的传奇人生相信大家都很清楚了，这里就不一一赘述，今天的文章重点讲讲股神的房地产事业。
1). 农业地产：15岁赚到第一桶金
巴菲特作为全世界最富有的人之一，其第一桶金正是来自于房地产。
1945年，正在读高中的巴菲特用送报纸攒下的1200美元工资，买下了一处占地40英亩的农场土地，而后把土地转租给佃农使用并收取租金，通过农场土地出租正式迈出“以钱赚钱”的第一步。
只有15岁的巴菲特做出了人生第一笔房地产投资
巴菲特而后继续投资农场，据巴菲特本人回忆，美国中西部农业用地从1973年到1981年有过一轮剧烈上涨，当时是因为美国通货膨胀失控，同时大量农村的中小银行对农场主过度放贷，这一轮农业用地上涨最终因为泡沫破裂而崩盘。
农场土地崩盘后，价格平均下跌50%左右，巴菲特于是在1986年抄底买进，投资了400英亩土地，买入价格是28万美元。
因为巴菲特的一个儿子霍华德从小喜欢玩挖掘机玩具，一直有一个当农民的梦想。于是巴菲特便把这个农场出租给了儿子，收取每年粮食收成的22%作为租金。
巴菲特的这个农场一直持有到现在，根据测算，农场在过去30年实现10%的年化收益。
2). 商业地产：投资纽约商铺、美国REITs
巴菲特只做过一次直接的商业地产投资。
1993年，纽约商业地产市场因为一大批美国金融机构破产后撤离曼哈顿而陷入低迷，于是美国政府专门成立了一个收集破产银行的不良资产的公司RTC，然后通过出售资产来偿还债务。
巴菲特看到这个情况后，审核了市场上折价出售的商业地产，然后大举买进纽约大学附近的房子。
对此，巴菲特后期解释虽然纽约房地产市场崩溃了，但纽约大学还在：公司总部可以搬走，但纽约大学肯定不会搬。
这笔仅有的商业地产投资为巴菲特赢得了巨大的收益，投资当年的现金回报就达到35%，投资后前5年的现金回报达到150%。
目前巴菲特仍持有这笔资产，纽约大学附近也早已成为寸土寸金的地方。
上图为巴菲特在纽约买进的一部分商铺资产，图片对比了1993年买入时和现在的情况
除了直接投资，巴菲特还间接参与商业地产。
2015年，巴菲特斥资1亿美元买进塞雷特基房地产投资信托基金（REITs）8%股份，塞雷特基房地产信托是美国的老牌百货公司西尔斯分拆的房地产信托，包含了美国各地标志性商业地产。
巴菲特买入这个房地产信托的信息公布当天，这个信托价格上涨17%。买入后半年内，这个地产信托基金为巴菲特带来了30%的总回报。
2017年，巴菲特再次出手REITs，旗下伯克希尔·哈撒韦宣布买进房地产投资信托Store Capital 9.8%的股份，投资金额为3.77亿美元。
3). 建筑行业多点开花
纵观巴菲特旗下公司，Clayton Homes是美国最大的预制房屋建筑商，去年建设房屋4.2万套。另外巴菲特还拥有四家与建筑相关的公司：分别是Acme Brick（砖头）、Shaw（地毯）、Johns Manville （隔热层）以及Mitek（建筑产品）。
Clayton Homes是美国最大的预制屋生产商
4). 美国第二大中介公司
最后讲一下巴菲特旗下刚刚进军伦敦市场的中介公司HomeServices。
巴菲特于2000年通过收购HomeServices进军房地产经纪市场。如今，HomeServices已经成长为美国第二大房地产经纪公司，经纪人数量超过4.7万，销售额达到1270亿美元。
HomeServices迅速增长的秘密来自于激进的投资并购，过去五年间，HomeServices连续收购了美国第三大中介公司Long and Foster、硅谷第一大中介Intero、排名第12位的Houlihan Lawrence以及Gloria Nilson。
巴菲特旗下房产中介
巴菲特旗下HomeServices在美国中介市场扩张的同时，也把目光投向海外，文章开头的计划正好曝光了其看好伦敦市场，愿意与本地合作方一同深耕伦敦市中心市场。
股神为何选择在此时进入伦敦房地产市场？
总结上面列出的巴菲特仅有的房地产投资案例，每一次都是在大跌，或是崩溃后买入，并长期持有，可谓：“市场低迷，正好抄底”。
受脱欧不确定性和额外印花税影响，买卖双方都进入观望状态，伦敦房地产交易量一落千丈。
究其原因，预期的转变造成伦敦房东惜售：即房东们都想着熬过这一阵，等到上升行情了，再把房子拿出来卖，不到万不得已的情况下不会卖房子。
这样的行情下，非常吃交易量的伦敦中介行业已经在低位徘徊了两年多。
伦交所上市英国中介公司Foxtons最新财报显示，其在2018年上半年仅售出1188套房产，比去年同期减少了四分之一，亏损250万英镑，股价更是一泻千里。
受市场影响，Foxtons股价持续走跌
卫报：Foxtons亏损250万英镑
与此同时，英国最大房地产中介集团Countrywide的股票也在今年发布第二次盈利预警后下跌了20％。
Countrywide股价几乎触底
如此低迷的行情下，巴菲特还选择入场，难道是闻到了预期逆转的味道？
英国脱欧公投到现在两年多了，这两年正好是英国本土中介过得无比悲惨的两年，但情况其实正在慢慢起变化。
最影响交易量的观望预期来自于脱欧不确定性，而脱欧谈判正在越谈越好。
昨天（2018年9月10日），巴菲特宣布进军伦敦市场的同一天，欧盟首席谈判代表Barnier做出最终表态：称在未来6到8周（也就是说在10月底或11月初的时候）达成脱欧协议是“现实的”。
BBC（2018年9月10日）：英国欧盟很有可能在11月初之前达成协议
在此之前，欧盟已经多次让步，昨天明确表态后，市场马上感受到不确定性正在降低，反应最快的英镑应声暴涨，兑人民币涨到8.96，兑美元涨破1.30。
BBC（2018年9月10日）：欧盟发言后，英镑瞬间大涨
房地产市场反应没有金融市场快，但英镑近期走势的变化可以理解为房地产市场预期转变的前兆。
等到预期真正逆转的时候，一旦市场重回看涨心态，除了当前的自住和投资需求，那些被压抑已久的炒楼花需求会重新加入，这样要求快进快出的需求，受益最大的正是中介。
除此之外，近两年密集看到的美国科技企业涌入伦敦将在未来两年集中兑现：苹果落地巴特西，谷歌、Facebook要在国王十字设立新总部，Twitter落地Soho，Instagram和Snapchat入驻Fitzrovia...
这些美国巨头的伦敦总部将于明后年在市中心集中落成，迎接新员工进驻，这些员工的购房租房需求也会在今后两年集中释放。
一个市场从低谷走出的时候，是周期开始时的上升市场，这个时候交易量最大，也是中介赚钱最多的时候。
当然，用10%的首付撬动100%利润的炒房客可能赚的更多，但中介做的是无风险的事情，是确定的佣金收益，而这正是巴菲特看重的。
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